Cara Beli Rumah Lelong Yang Tak Ramai Tahu 

Artikel ini terakhir diperbarui September 2, 2021 by Nadhirah Rashid
Cara Beli Rumah Lelong Yang Tak Ramai Tahu 
Bagikan ke Teman:

Kita selalu nampak notis rumah untuk dilelong di tampal para tiang dan dinding  tapi tak tahu cara beli rumah lelong tersebut. Artikel kali ini akan berkongsikan cara beli rumah lelong yang sebenarnya tak adalah rumit sangat. Tapi sebelum tu, jom ketahui bagaimana dan kenapa rumah boleh dilelong. 

Lelong bermaksud sesebuah hartanah atau rumah telah dilelong dan disita oleh pihak bank kerana gagal membuat pembayaran balik pinjaman bulanan secara konsisten. Memang merugikan apabila rumah disita. Ini kerana bukan sahaja rumah yang diambil, tetapi kediaman serta segala kelengkapan dalam rumah tersebut akan diambil termasuklah perabot, alat-alat elektronik dan bermacam-macam lagi.

Ini belum mengambil kira jika kita sudah membuat pelbagai renovasi yang memakan ribuan ringgit. Sedih bukan? Ada beberapa sebab yang boleh menyebabkan pinjaman perumahan tidak dapat dibayar balik. Antaranya adalah penceraian. Ianya terjadi apabila peminjam membuat joint loan semasa memohon pinjaman. Ia tak jadi masalah kalau pasangan bercerai itu masih membuat pembayaran balik, tapi ia akan menjadi masalah jika pembayaran balik rumah itu diabaikan. 

Selain itu, ia juga boleh disebabkan oleh masalah kesihatan atau kematian. Apabila peminjam tidak mendapatkan rumah itu perlindungan insurans seperti MLTA atau MRTA, bayaran balik perumahan tersebut menjadi tanggungjawab waris. Tak semua waris mampu untuk membayar balik pinjaman bulanan rumah tersebut. 

Seterusnya, rumah boleh dilelong dan disita apabila peminjam kehilangan punca pendapatan. Apabila pendapatan terjejas, kemampuan untuk membayar ansuran bulan akan menjadi tergendala. 

Jenis-jenis Lelongan Hartanah 

Untuk beli rumah lelong, kita juga memerlukan ilmu yang betul dan cukup sebelum membuat keputusan untuk membeli. Ini kerana prosesnya berbeza dengan membeli rumah biasa. Secara amnya, lelongan hartanah adalah sebuah proses kompetitif yang terbuka kepada pasaran yang digunakan untuk memindahkan hak harta benda daripada satu pihak kepada satu pihak yang lain secara sah. 

Ada dua jenis lelongan hartanah di Malaysia iaitu; Lelongan Perjanjian Pinjaman Dan Serah Hak/ Loan Agreement Cum Assignment (LACA)

Lelongan Perjanjian Bukan Pinjaman Dan Serah Hak/ Non-Loan Agreement Cum Assignment (Non-LACA).

Loan Agreement Cum Assignment (LACA): Pihak bank akan membuat lelongan jenis ini apabila hartanah tersebut tidak mempunyai hak milik individu atau strata. Bagi lelongan jenis LACA ini, kebiasaannya, jumlah deposit yang perlu dibayar oleh pelelong adalah lima peratus daripada harga hartanah tersebut. 

Namun, sekiranya lelongan tersebut tidak berjaya mendapatkan pembeli, lelongan berikutnya akan dilakukan dengan harga rizab untuk setiap lelongan yang dilakukan selepas itu berkurangan sebanyak 10 peratus daripada harga asalnya. Kemudiannya, pelelong dikehendaki membayar baki belian dalam tempoh 90 hari setelah bidaan berjaya dibuat. 

Foto Kredit:
Ju Jae-young Melalui Shutterstock

Non-Loan Agreement Cum Assignment (Non-LACA): Bagi rumah lelong jenis non-LACA pula, ia akan dilakukan melalui Mahkamah Tinggi sahaja. Ini kerana hartanah tersebut mempunyai hak milik individu atau strata. Sekiranya tiada pembida yang berjaya membida hartanah tersebut, lelongan semula akan dibuat selepas enam bulan kemudian. 

Lelongan jenis non-Laca turut menetapkan harga rizab bagi setiap lelongan yang berikutnya diletakkan pada 10 peratus lebih rendah daripada harga sebelumnya. Cuma, apa yang membezakan lelongan jenis LACA dan non-LACA adalah pembida yang berjaya membida harga rumah lelong tersebut diberi tempoh masa selama 120 hari untuk menjelaskan baki belian tersebut. 

Panduan Membeli Rumah Lelong

Tak semua proses membeli rumah itu sama. Ia bergantung kepada jenis pasaran rumah yang ingin dibeli. Dalam konteks ini adalah rumah lelong. Nak beli rumah lelong? Ikuti 10 panduan mudah ini terlebih dahulu. 

  • Buat semakan kawasan rumah lelong

Perkara pertama yang kena buat bila nak beli rumah lelong adalah pembeli mesti menyemak dahulu lokasi rumah yang dilelong dengan teliti. Ini kerana jika rumah tersebut berada di kawasan yang menepati cita rasa pembeli, maka pembeli bolehlah membuat persiapan dari segi wang ringgit. 

Contohnya, pembeli mungkin lebih minat untuk mendapatkan hartanah di kawasan yang jauh daripada bandar seperti Kuala Pilah, Rembau atau lain-lain kerana mungkin menyukai kawasan-kawasan dan suasana kampung. Kerana ini lah kita disyorkan untuk menyemak kawasan dan membandingkan harga rizab lelongan hartanah tersebut dengan harga harta yang serupa di kawasan yang sama supaya kita dapat kenal pasti tawaran yang berbaloi untuk memulakan perbidaan. 

  • Semak dengan pemaju

Selepas dan kenalpasti dan berkenan dengan hartanah dan kawasan hartanah tersebut, anda perlu membuat semakan dengan pemaju dan pejabat tanah untuk mengetahui info lanjut mengenai hartanah yang dilelong itu. Ini antara butiran penting yang perlu anda ketahui: 

  1. Nombor lot hartanah
  2. Alamat
  3. Status hak milik
  4. Lokasi
  5. Harga Rizab Lelongan

Jangan lupa untuk turut mendapatkan Pengisytiharan Jualan atau ‘Proclamation of Sale’ (POS) untuk kegunaan semasa membuat pembidaan. 

  • Rujuk konsultasi peguam

Apabila nak beli rumah lelong, ada beberapa perkara yang mungkin kita tidak mahir atau faham. Mendapatkan bantuan peguam untuk menyelesaikan proses dan urusan beli rumah lelong adalah sangat membantu. Ia terutamanya apabila membabitkan hal-hal seperti cukai taksiran dan cukai tanah. 

Dengan merujuk konsultasi dan nasihat daripada peguam, ia dapat membantu kita untuk mengkaji pembayaran penyelenggaran yang lewat dibayar oleh pemaju termasuk juga terma dan syarat yang ada dalam Proclamation of Sale.

  • Persedian membida

Antara perkara yang penting apabila kita  nak beli rumah lelong ini adalah jumlah deposit yang diperlukan semasa lelongan. Kita harus bersiap sedia dengan menyediakan jumlah deposit yang dikehendaki. Bank draf dan kad pengenalan adalah dua perkara yang tak boleh tak ada apabila anda menjejakkan kaki ke dalam dewan lelongan. 

Cara Lelongan Hartanah Berfungsi 

Untuk pengetahuan anda, ada dua jenis lelongan hartanah iaitu; secara fizikal atau atas talian (online). 

  • Lelongan hartanah secara fizikal

Untuk lelongan hartanah secara fizikal, perkara pertama yang anda perlu buat adalah mendaftar maklumat pribadi dan menghantar deposit kepada pelelong. Anda mempunyai beberapa pilihan untuk menghantar deposit iaitu; melalui pemindahan ban (bank transfer) atau melalui bank draf. 

Sekiranya anda memilih untuk membuat pembayaran deposit melalui bank draf, anda perlu menyerahnya dalam beberapa hari bekerja yang ditentukan, atau pun gunakan servis perkhidmatan courier Pos Laju. 

Macam kalau sibuk sangat dan tak sempat nak ke tempat lelongan? Jangan risau, anda boleh mewakilkan ejen hartanah anda. 

  • Lelongan hartanah secara atas talian

Bagi lelongan hartanah secara atas talian, anda perlu mendaftar pada laman web e-lelong sebelum diluluskan dan anda boleh melayari penyenaraian hartanah. Antara maklumat-maklumat penting yang anda boleh dapatkan ialah harga rizab, lokasi, jenis hartanah, tempoh pemegangan hartanah, kawasan binaan atau saiz tanah. 

Apabila sudah ada hartanah lelongan yang anda mahu membida, anda perlu mendaftar sebagai pembida dan terus membayar deposit yang ditetapkan. 

  • Sebelum pembidaan berlaku

Ini penting, sila pastikan anda sampai awal di dewan lelongan dan jangan lupa untuk membawa semua dokumen yang diperlukan. 

Bagi lelongan secara atas talian pula, pastikan anda active dalam portal membida tersebut sekurang-kurangnya 10 minit lebih awal sebelum proses bidaan dimulakan.

  • Semasa pembidaan berlaku

Foto Kredit: ART STOCK CREATIVE Melalui Shutterstock

Dalam dewan atau portal pembidaan, perkara yang perlu dijaga adalah emosi. Ini kerana suasana lelongan boleh membuat kita hanyut dengan emosi untuk membida lebih tinggi. Pastikan anda sentiasa membuat bidaan yang bersesuaian dengan poket anda. Ini kerana, apabila anda membuat bidaan dengan tawaran yang tinggi namun tak cukup kemampuan, ia akan membebankan anda. 

  • Semak dan tandatangan dokumen

Setelah pembidaan anda berjaya semasa lelongan secara fizikal, anda akan diminta untuk melangsaikan pembayaran deposti dan menandatangani dokumen Proclamation of Sale.

Dan bagi lelongan secara atas talian pula, anda dikehendaki untuk menandatangani Kontrak Jualan dan membayar baki deposit jika ada menerusi pemindahan bank dalam talian (online bank transfer), melalui Pos Laju ataupun dengan sendiri. 

  • Langsaikan bayaran baki harga belian

Akhir sekali, anda perlu membayar baki selebihnya daripada harga bidaan yang berjaya dalam masa 90 hingga 120 hari dari tarikh lelongan mengikut jenis lelongan tersebut.

Tips Memilih Rumah Lelong

Sebelum nak beli rumah lelong, ini tips-tipsnya:

  • Jangan putus asa

Adat membida. Ada kalanya kita berjaya membida, tapi kebanyakan nya adalah proses kegagalan membida. Apabila rumah lelong yang kita mahukan itu adalah rumah yang baik, berada di kawasan yang strategik, pasti akan menarik ramai pembida. Namun, jangan risau. Semua orang akan mengalami situasi dimana mereka gagal membida rumah lelong kemahuan mereka.  

  • Jangan beli rumah lelong dengan harga yang terlalu rendah

Ini perkara biasa. Apabila harga rumah menjadi rendah, makin ramai lagilah pembida yang masuk membida. Ada sesetengah situasi, lebih 44 pembida sekaligus membida untuk sebuah rumah. Sudah pastinya potensi kita untuk memenangi pembidaan itu menjadi lebih tipis. Untuk kes-kes sebegini, pastikan anda tetapkan harga paling tinggi yang mampu untuk anda beli. Dengan cara ini, tidaklah anda perlu membida dengan pesaingan yang tinggi.

  • Semak harga pasaran

Ini wajib. Setelah membuat pilihan tentang rumah lelong yang anda ingin bida, jangan lupa untuk semak harga pasaran. Macam mana nak semak harga pasaran rumah tersebut? Anda boleh pergi ke bank berhampiran ataupun buat temujanji dengan pemaju untuk mengetahui harga pasaran rumah yang ingin dibeli tersebut. 

Bukan apa, kadang-kadang harga pasaran yang diletakkan tidak setanding dengan kualiti dan kawasan perumahan tersebut. 

  • Layak membuat pinjaman

Hapuskan impian anda untuk masuk membuat pembidaan rumah lelong sekiranya hutang seperti hutang PTPTN pun anda masih struggle untuk bayar. Ini kerana, hutang membuat pinjaman perumahan bank ini lebih tinggi. Semak harga rumah yang anda layak untuk membuat pinjaman sebelum membuat lelongan. Bawa slip gaji dan jumpa pegawai di bank-bank berhampiran. 

Kenapa penting kelayakkan membuat pinjaman? Ini kerana, untuk beli rumah lelongan, pembida hanya ada tempoh selama 90 hari atau 120 hari sahaja dari tarikh lelongan untuk membayar baki belian rumah lelongan tersebut. 

  • Rumah berkondisi teruk

Jangan terkejut apabila rumah lelong yang anda beli berada dalam kondisi yang teruk. Kebiasaanya, rumah yang ditinggalkan pemilik adalah dalam keadaan buruk dan juga kotor. Ini perkara biasa. Rumah lelong akan dijual dalam keadaan apa yang adanya. Jika kondisi dalam rumah itu terlalu teruk, anda perlu mengeluarkan belanja untuk tujuan pembersihan dan juga penyelenggaraan. 

  • Elak guna ejen yang mahal

Ada sesetengah ejen perumahan akan meletakkan caj perkhidmatan yang terlalu mahal. Untuk mengelakkan anda buat pembayaran daripada yang sepatutnya, semak dengan ejen apakah skop kerjanya. Setelah berpuas hati dengan skop kerjanya, barulah anda membayar mereka.

Kelebihan Membeli Rumah Lelong

Seperti perkara-perkara yang lain, nak beli rumah lelong ni ada kelebihan dan kelemahannya ini. Ini adalah kelebihan dan kelemahan rumah lelong yang perlu anda ketahui:

  • Tawaran yang lebih murah

Ramai yang nak beli rumah lelong ini disebabkan harga yang diletakkan selulunya lebih rendah jika dibandingkan dengan harga pasaran semasa. 

Ia akan menjadi lebih beruntung apabila rumah lelong yang kita dapat beli itu adalah rumah yang lebih besar dan berada di kawasan pilihan anda. Jadi bila tawaran harga lebih rendah, ia membolehkan anda menggunakan wang yang selebihnya untuk kos membaik pulih rumah tersebut. 

  • Kadar Komisen yang rendah

Sekiranya anda mahu menggunakan khidmat ejen atau wakil lain seperti peguam sebagai pembida di tempat lelongan, kebiasaannya, anda tidak perlu membayar komisen dengan peratus yang tinggi. Ini akan membuatkan anda jimat dari segi kos untuk membuat pembidaan. 

Nak lagi jimat? Buat bidaan sendiri terhadap hartanah yang anda mahukan di pusat lelongan terbabit. 

Kelemahan Membeli Rumah Lelong

  • Penyelidikan yang banyak

Nak beli rumah lelong memerlukan banyak tenaga dan masa untuk membuat kajian. Ini kerana, anda perlu betul-betul faham tentang rumah lelong ini termasuklah juga dari segi undang-undang, cara membuat pemeriksaan yang betul, jenis hak milik rumah yang dilelong, dan juga bagaimana untuk mendapatkan info lanjut bank empunya hartanah tersebut. 

Mempunyai pengetahuan dan ilmu yang mendalam mengenai proses lelongan hartanah akan dapat membantu anda untuk mengurangkan risiko anda sebagai pembeli. 

  • Proses pembidaan itu sendiri

Anda juga perlu meluangkan banyak masa untuk menghadiri ke tempat lelongan sama ada secara fizikal atau atas talian. Selain itu, anda perlu mendaftar dan berbincang dengan bank tentang matlamat sebenar anda untuk membeli rumah lelong tersebut. Ini penting kerana anda diwajibkan untuk menyediakan bank draf yang bernilai 10 peratus dari harga rizab hartanah tersebut. Ia juga akan disenaraikan secara terbuka. 

Semasa hari lelongan, anda dikehendaki memahami terma dan syarat jualan. Anda juga dinasihatkan untuk kawal diri anda daripada terjerumus dalam persaingan yang luar daripada kemampuan anda. Disebabkan inilah, anda perlu menetapkan harga maksimum yang anda mampu untuk bayar. Bila kita mengikut perasaan, boleh terjadi kita terpaksa membayar luar daripada kemampuan kita. Sesal dahulu pendapatan, sesal kemudian tiada gunanya. 

Kesimpulan yang boleh diberi adalah anda harus menetapkan matlamat yang jelas apabila berniat untuk beli rumah lelong. Ini kerana, keputusan yang bijak diperlukan sebelum kita terpaksa menanggung beban yang luar daripada kemampuan kita. 

Ada orang suka menjalani proses bida mungkin kerana mereka mahu melabur dalam hartanah di Malaysia. Rumah lelong ada buruk dan ada baiknya, berbincang dahulu dengan penasihat kewangan anda jika perlu. 

Qoala harapkan artikel ini dapat membantu anda untuk mengetahui info-info mengenai rumah lelong. Kalau anda mahukan insurans perumahan, anda boleh klik LINK ini. Semoga bermanfaat! 

 

Bagikan ke Teman:
Nadhirah Rashid
Nadhirah Sofea Rashid has a various writing background which includes current news, political, lifestyle, fashion and also business. Experienced in blog content, social media content, and advertising for the past 3 years. Loves getting into the thick of action. Also, a cat lady.
Dapatkan Insurans Kereta Murah Sekarang! 🚗