9 Proses Beli Rumah Subsale di Malaysia

Artikel ini terakhir diperbarui May 18, 2022 by Shafiq Wahab
9 Proses Beli Rumah Subsale di Malaysia

Hartanah subsale dianggap tidak menarik bagi segelintir pembeli berbanding rumah undercon atau rumah baharu yang menawarkan pelbagai pakej dan insentif yang menarik. Malah, ada juga bakal pembeli yang ragu-ragu untuk memiliki rumah subsale ini kerana ciri reka bentuk lama dan proses beli rumah subsale yang dikatakan sedikit rumit.

Secara amnya, rumah subsale merujuk pada hartanah terpakai yang dijual di pasaran sekunder. Tidak seperti hartanah baharu atau hartanah dalam pembinaan, hartanah subsale biasanya mempunyai pemilik sedia ada yang berkemungkinan besar membelinya daripada pemaju dan mengambil keputusan untuk menjual disebabkan oleh sebab-sebab tertentu.

Jika anda berfikir untuk membeli rumah dalam pasaran subsale, panduan ini mungkin boleh membantu untuk anda! Artikel ini akan membantu anda mengenal pasti proses beli rumah subsale termasuk perkara-perkara penting lain seperti kos beli rumah subsale untuk anda yang sedang mencari rumah baharu.

9 Proses Penting Anda Perlu Tahu Sebelum Beli Rumah Subsale Pertama Anda

Memang tidak dapat dinafikan, proses beli rumah subsale boleh menjadi suatu proses yang menakutkan terutamanya bagi pembeli rumah pertama. Namun begitu, langkah dan panduan yang betul secara tidak langsung boleh membantu memudahkan proses yang terlibat. Berikut sembilan cara beli rumah subsale untuk rujukan anda bagi membantu anda beli rumah idaman:

1. Kira Kos Beli Rumah Subsale, Tentukan Bajet

Perkara pertama yang anda perlu pertimbangkan sebelum beli rumah subsale pertama anda ialah dengan menentukan bajet anda. Dengan mengetahui kemampuan kewangan anda, ia boleh memudahkan anda untuk memilih tawaran yang bersesuaian untuk anda.

Insentif Beli Rumah Pertama (Rumah Subsale)

Anda boleh mempertimbangkan skim beli rumah pertama yang ditawarkan oleh kerajaan dalam menentukan bajet anda. Secara asasnya, kebanyakan insentif rumah ditawarkan kepada rumah baharu yang sedang dalam pembinaan seperti skim PR1MA dan sebagainya. Namun begitu, terdapat beberapa insentif lain yang turut ditawarkan kepada pembeli rumah subsale terutamanya dalam memberi bantuan deposit rumah kepada bakal pembeli yang layak:

        1. Skim Rumah Pertamaku (untuk hartanah bernilai sehingga RM500,000);
        2. Dana Rumah Mampu Milik Bank Negara (untuk hartanah bernilai sehingga RM150,000);
        3. Skim Deposit Rumah Pertama MyDeposit 2022 (untuk hartanah bernilai sehingga RM500,000).

Kalkulator Loan Rumah

Jika anda tidak pasti dengan bajet yang sesuai untuk anda, anda boleh menggunakan kalkulator loan rumah yang tersedia dalam talian. Secara asasnya, kalkulator rumah boleh membantu anda mengira jumlah maksimum pinjaman perumahan yang layak atau anggaran bayaran bulanan yang perlu dibayar setiap bulan berdasarkan komitmen sedia ada anda. Ia sekali gus memudahkan anda untuk merancang perbelanjaan anda.

Pembelian hartanah subsale biasanya memerlukan modal yang besar. Anda perlu memiliki tunai di tangan sekurang-kurangnya 20 peratus daripada nilai hartanah. Sebagai contoh, jika hartanah berharga RM600,000, anda perlu memiliki sekurang-kurangnya RM120,000 (atau mungkin lebih). Meskipun begitu, bank biasanya hanya akan meluluskan kira-kira 90 peratus daripada jumlah nilai hartanah yang dibeli berdasarkan penilaian pihak bank. Sebagai contoh, anda membeli rumah berharga RM600,000 tetapi pihak bank menilai hartanah tersebut RM550,000 sahaja. Ini bermaksud, anda hanya layak mendapat kira-kira RM495,000 sahaja dan bukannya RM540,000 seperti dijangkakan. Oleh sebab itu, anda disarankan untuk memperuntukkan bajet kecemasan lain untuk digunakan dalam situasi luar jangka sebegini.

Kos Beli Rumah Subsale

Berikut merupakan anggaran kos beli rumah subsale untuk panduan anda. Andaikan rumah subsale pilihan anda dijual pada harga RM600,000 – anggaran pecahan bajet yang anda perlukan adalah seperti berikut:

KosAmaunPengiraan Kos
Bayaran PendahuluanMinimum 10%RM600,000 X 0.1 = RM60,000
Duti Setem Duti Setem SPA & Memorandum Permindahan/Memorandum of Transfer (MOT)
  • RM100,000 pertama – 1%
  • RM100,001 hingga RM500,000 – 2%
  • RM500,001 hingga RM1,000,000 – 3 %
  • RM1,000,000 dan ke atas – 4%
Duti Setem SPA & Memorandum Permindahan/Memorandum of Transfer (MOT)
  • RM100,000 pertama: RM100K X 0.01 = RM1,000
  • RM101,000 – RM500,000: RM400K X 0.02 = RM8,000
  • RM100,000 seterusnya: RM100K X 0.03 = RM3,000
Duti Setem Perjanjian Pinjaman Perumahan
  • 0.5% daripada jumlah pinjaman (90% daripada nilai hartanah)
Duti Setem Perjanjian Pinjaman Perumahan
  • 0.5% daripada jumlah pinjaman: 0.005 X RM540,000 = RM2,700
Insurans RumahBiasanya 4% daripada nilai hartanahRM600,000 x 0.04 = RM24,000
Yuran Penilaian
  • RM100,000 pertama = 0.25%
  • Baki seterusnya sehingga RM2 juta = 0.2%
  • RM100,000 pertama = RM100K X 0.0025 = RM250
  • Baki seterusnya RM500,000 = RM500K X 0.002% = RM1,000
Yuran GuamanYuran Guaman untuk Perjanjian Sewa Beli Rumah (SPA)
  • RM500,000 pertama – 1%
  • RM500,000 seterusnya – 0.8%
  • RM2,000,000 seterusnya – 0.7%
  • RM2,000,000 seterusnya – 0.6%
  • RM2,500,000 seterusnya – 0.5%
Yuran Guaman untuk Perjanjian Sewa Beli Rumah (SPA)
  • RM500,000 pertama: RM500K X 0.01 = RM5,000
  • RM500,000 seterusnya: RM100K X 0.008 = RM800
Yuran Guaman untuk Perjanjian Pinjaman Perumahan 
  • RM500,000 pertama – 1%
  • RM500,000 seterusnya – 0.8%
  • RM2,000,000 seterusnya – 0.7%
  • RM2,000,000 seterusnya – 0.6%
  • RM2,500,000 seterusnya – 0.5%
Yuran Guaman untuk Perjanjian Pinjaman Perumahan 
  • RM500,000 pertama: RM500K X 0.01 = RM5,000
  • RM500,000 seterusnya: RM100K X 0.008 = RM800
Yuran Ejen Hartanah Kira-kira dua hingga tiga peratus daripada nilai hartanahRM600,000 X 0.02 hingga 0.03 = RM12,000 hingga RM18,000
Kos Pembaikan dan Ubah Suai KediamanBoleh mencecah 10 peratus nilai hartanahRM600,000 X 0.1 = RM60,000
Jumlah KeseluruhanRM189,550

Selain itu, pertimbangkan juga kos pengubahsuaian rumah subsale yang dibeli ke dalam bajet anda. Ada sesetengah pembeli cenderung untuk beli rumah subsale yang sudah usang. Meskipun rumah second hand ini ditawarkan pada harga yang murah berbanding rumah baharu, kos naik taraf yang perlu ditanggung untuk mencantikkan kembali rumah yang dibeli mungkin menelan belanja dua kali ganda lebih tinggi (atau mungkin lebih) berbanding kos beli bergantung pada keadaan rumah.

2. Kenal Pasti Rumah Subsale Sesuai untuk Anda dan Keluarga

Proses beli hartanah terutamanya rumah subsale memerlukan modal yang besar dan komitmen jangka panjang, tidak kira sama ada hartanah yang dibeli digunakan untuk kegunaan sendiri atau bagi tujuan pelaburan. Anda disarankan untuk cari rumah subsale yang sesuai dengan keperluan anda yang boleh menawarkan kelebihan dan keuntungan yang tersendiri kepada anda.

Kriteria Perlu Dititikberatkan Semasa Beli Rumah

Secara asasnya, banyak faktor yang perlu dipertimbangkan sebelum memilih hartanah subsale di Malaysia yang sesuai untuk anda antaranya faktor geografi, lokasi, infrastruktur serta kemudahan asas dan sebagainya. Berikut beberapa faktor utama yang perlu diberi perhatian semasa membeli rumah subsale.

i. Lokasi

Lokasi hartanah memainkan peranan penting sebelum beli rumah tidak kiralah rumah tersebut dibeli untuk kegunaan sendiri atau pelaburan. Namun begitu, kriteria ini biasanya berbeza bergantung pada tujuan pemilikan anda. Sebagai contoh, pembelian hartanah untuk kegunaan sendiri di lokasi bersebelahan stesen LRT mungkin tidak begitu sesuai disebabkan bunyi bising dan biasanya sesak dengan orang ramai terutamanya pada waktu puncak, tetapi pemilikan rumah sebegini amat praktikal jika membelinya sebagai pelaburan.

ii. Keselamatan

Antara kelebihan beli rumah subsale ialah anda boleh melawat, melihat dan menerokai sendiri unit yang ingin dibeli. Anda boleh berjalan di sekitar kawasan kejiranan terutamanya pada waktu malam, beramah mesra dengan penduduk sekitar untuk bertanyakan tentang aspek keselamatan di lokasi ini. Ini kerana, aspek keselamatan merupakan salah satu perkara penting yang perlu dipertimbangkan. Secara asasnya, unit rumah dalam kawasan perumahan berpagar menjanjikan aspek keselamatan yang lebih baik berbanding kawasan perumahan terbuka

iii. Lokasi Tempat Kerja, Kemudahan Asas

Selain itu, pertimbangkan juga faktor lokasi rumah ke tempat kerja dan kemudahan awam yang tersedia di kawasan anda seperti sekolah, pasaraya, kemudahan awam, masjid dan sebagainya. Ini merupakan kriteria lain yang perlu diberi perhatian untuk keselesaan anda. Ia juga akan menentukan seberapa awal anda perlu bangun untuk ke tempat kerja bagi mengelakkan kesesakan lalu lintas pada waktu puncak.

iv. Akses Jalan Raya, Pengangkutan Awam

Selain itu, kenal pasti sama ada kawasan perumahan yang ingin dibeli mempunyai akses jalan raya yang baik selain kemudahan pengangkutan awam seperti LRT, MRT atau lebuh raya dan sebagainya.

v. Saiz

Saiz hartanah juga turut memainkan peranan penting. Bilangan ahli keluarga yang semakin meningkat memerlukan rumah yang lebih besar untuk keselesaan. Manakala, jika anda seorang bujang atau baru sahaja berkahwin, unit Studio yang ringkas sudah memadai untuk keselesaan anda.

vi. Usia Hartanah

Usia sesebuah unit yang ingin dibeli juga merupakan faktor penting yang perlu diambil kira. Ini kerana, rumah lama mungkin memerlukan lebih banyak penyelenggaraan dan pembaikan terutamanya melibatkan struktur, sistem elektrik dan sebagainya.

3. Pilih Rumah dalam Lingkungan Bajet, Bandingkan Harga

Secara amnya, rumah subsale ditawarkan pada harga yang berbeza bergantung pada jenis, keadaan rumah dan lokasi kejiranan. Jika rumah yang dibeli berada dalam kawasan bandar, harga yang ditawarkan mungkin sedikit mahal berbanding rumah di kawasan pinggiran bandar. Malah, apa-apa kerosakan atau kerja baik pulih yang perlu dilakukan juga boleh mempengaruhi harga akhir rumah tersebut.

Oleh sebab itu, anda disarankan untuk memberi perhatian kepada sebarang bentuk kerosakan yang ada pada rumah yang ingin dibeli seperti kebocoran air dan sebagainya kerana rumah subsale tidak tertakluk pada Tempoh Liabiliti Kecacatan atau Defect Liability Period (DLP). Ini bermaksud, anda perlu menanggung sendiri kos pembaikan jika berlaku apa-apa kerosakan.

Sekiranya anda ingin membuat penilaian harga sebenar hartanah dengan lebih menyeluruh, lantik penilai persendirian profesional untuk membantu anda. Ada sesetengah pemilik yang meletakkan harga hartanah yang lebih tinggi berbanding nilai pasaran bagi mewujudkan persepsi nilai hartanah yang lebih tinggi daripada yang sepatutnya. Oleh sebab itu, pastikan anda membuat perbandingan antara harga yang diberi dengan laporan penilaian sebenar yang disediakan oleh profesional.

Anda boleh menggunakan platform dalam talian seperti berikut bagi membantu anda mengetahui nilai hartanah semasa dan data jualan berdasarkan data sebenar:

Jika perlu, dapatkan bantuan ejen hartanah yang mempunyai kemahiran dan pengetahuan pasaran di kawasan pilihan anda dengan baik. Dengan cara ini, anda boleh mengetahui trend pembelian, lokasi kejiranan, jenis hartanah atau situasi lain yang mungkin akan dihadapi. Malah, ejen biasanya akan mencuba untuk mendapatkan rumah terbaik yang menepati kehendak, keperluan dan kemampuan kewangan anda.

kos beli rumah subsale

4. Mohon Pembiayaan Perumahan

Setelah anda menemui rumah idaman anda, anda boleh mula mencari dan mengenal pasti loan rumah yang sesuai untuk anda. Tempoh pinjaman perumahan biasanya antara 30 hingga 35 tahun bergantung pada jenis pinjaman yang dipilih. Sekiranya anda pekerja kerajaan atau bekerja dalam sektor awam, anda boleh mempertimbangkan pinjaman rumah kerajaan atau pinjaman LPPSA. Anda boleh semak syarat pinjaman perumahan kerajaan atau kelayakan pinjaman perumahan kerajaan dengan Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA).

Jika anda kakitangan swasta, anda disarankan untuk membuat perbandingan dengan teliti dan pilih bank yang menawarkan kadar faedah yang kompetitif. Sebagai contoh, andaikan anda beli hartanah dengan nilai RM600,000, pinjaman rumah untuk tempoh 30 tahun dengan kadar faedah 3.4 peratus. Anda mungkin terikat dengan bayaran ansuran sebanyak RM2,395 untuk tempoh 360 bulan akan datang. Oleh sebab itu, anda disarankan untuk membandingkan tawaran yang ada dan membuat pilihan pakej pembiayaan perumahan yang tepat. Pinjaman perumahan dengan kadar faedah yang rendah boleh mengelakkan anda daripada terbeban dengan komitmen bulanan yang tinggi.

Selain itu, sebelum memohon mana-mana pembiayaan perumahan, anda perlu pastikan rekod kredit CCRIS dan CTOS anda berada dalam keadaan baik untuk mengelakkan permohonan pembiayaan anda ditolak.

5. Sediakan Senarai Inventori, Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA)

Perjanjian Jual Beli (SPA) ialah dokumen undang-undang yang sangat kompleks. Ia memperincikan terma dan syarat jualan, dengan istilah-istilah perundangan yang sukar difahami. Oleh sebab itu, anda perlu pastikan semua butiran tentang rumah subsale diterangkan dan dinyatakan dengan betul – ini termasuk butiran tentang pengubahsuaian rumah, penambahan, naik taraf atau sambungan yang dilakukan sebelum ini. Ia bagi mengelakkan sebarang pertikaian atau salah faham sekiranya berlaku apa-apa.

Selain itu, penting untuk anda pastikan semua butiran sepadan dengan keadaan rumah yang telah anda lihat dengan mata anda sendiri. Sebagai contoh, bilangan ruang tempat letak kereta yang disertakan dengan unit kondo yang anda beli dinyatakan dengan jelas dalam SPA untuk mengelakkan sebarang pertikaian pada masa hadapan.

6. Sahkan Perjanjian Pinjaman

Proses tandatangan perjanjian pinjaman dengan pihak bank merupakan salah satu proses beli rumah subsale yang penting. Ia sebagai mengesahkan pembiayaan dan tanda persetujuan anda dengan terma dan syarat yang dinyatakan oleh pihak bank. Anda disarankan untuk menyemak dan memastikan amaun, kadar faedah pinjaman perumahan, tempoh pinjaman, terma dan syarat lain yang dinyatakan dalam perjanjian adalah tepat dan betul.

Jika perlu, lantik peguam hartanah sebelum membeli rumah subsale bagi memastikan anda mendapat tawaran yang adil dan membantu anda membuat semakan perjanjian kerana peguam hartanah memahami klausa dan syarat dalam perjanjian dengan lebih baik selain memiliki pengalaman yang luas dan memahami selok-belok dan karenah birokrasi di Pejabat Tanah. Malah, ia juga akan memudahkan urusan anda kerana semua urusan berkaitan akan diuruskan oleh peguam anda.

7. Pindahan Hak Milik

Proses pindah milik rumah merupakan antara proses akhir sebelum anda menjadi pemilik rumah subsale yang sah. Secara asasnya, proses pertukaran milikan merujuk pada dokumen yang ditandatangani oleh pembeli untuk melakukan permindahan hak milikan daripada penjual. Proses ini juga turut dikenali sebagai Memorandum Permindahan atau Memorandum of Transfer (MOT). Dengan menandatangani dokumen ini, ia secara tidak langsung mengesahkan anda sebagai pemilik rumah yang baharu yang sah.

8. Penyerahan Notis Pemilikan Kosong

Notis Pemilikan Kosong atau turut dikenali sebagai Vacant Possession merujuk pada proses serahan rumah kosong dan apa-apa kelengkapan dan perabot lain yang disenaraikan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) kepada pembeli rumah selepas transaksi pembelian rumah tersebut selesai. Secara asasnya, penyerahan Notis Pemilikan Kosong bergantung pada bayaran baki harga belian hartanah dan Pemberian yang Disepakati (Agreed Apportionments). Ia merujuk senarai yang memperincikan semua bil yang telah dibayar terlebih dahulu oleh pemilik terdahulu termasuk sinking fund, bil air dan yuran pengurusan.

Bayaran tambahan ini perlu dijelaskan kepada pemilik kerana anda telah mengambil alih pemilikan kosong dan pemilik asal tidak lagi dapat menggunakan hartanah tersebut termasuk kemudahannya.

Loan Rumah Subsale

9. Proses Beli Rumah Subsale: Tukar Nama

Setelah selesai semua proses beli rumah subsale yang dinyatakan di atas, anda kini boleh memulakan proses tukar nama berkaitan bil utiliti dan pengurusan. Berikut tiga perkara yang biasa dilakukan untuk rujukan dan panduan anda:

Tukar Nama Bil TNB, Utiliti

Beli rumah subsale bermaksud anda perlu berdepan beberapa proses tukar nama bil TNB dan bil utiliti lain seperti Indah Water dan sebagainya daripada nama pemilik asal kepada nama anda. Berikut dua cara tukar nama bil utiliti untuk panduan anda:

i. Buka Akaun Baharu

Proses buka akaun bil utiliti baharu memerlukan deposit, dan biasanya jumlah deposit yang dikenakan bergantung pada jenis rumah. Selepas akaun baharu dibuka, akaun lama perlu dibatalkan oleh pemilik asal dan sebarang tunggakan (jika ada) perlu dijelaskan sebelum akaun lama boleh ditutup. Setelah selesai, deposit akan diserahkan kepada pemilik asal.

ii. Sambung Guna Akaun Lama

Biasanya, proses sambung guna akaun lama hanya melibatkan pertukaran nama pemilik. Namun begitu, anda perlu refund bayaran deposit bil utiliti kepada pemilik asal kerana deposit asal tidak akan dipulangkan oleh pihak penyedia perkhidmatan sekiranya akaun lama tidak dibatalkan.

Tukar Nama Rekod Cukai Pintu

Untuk urusan tukar nama rekod cukai pintu pula, pemilik baharu perlu hadir ke Majlis Perbandaran atau Majlis Daerah untuk proses pertukaran nama. Proses ini tertakluk pada caj perkhidmatan tertentu dan anda perlu membawa dokumen-dokumen berikut untuk memudahkan urusan:

        1. Salinan kad pengenalan;
        2. Salinan SPA;
        3. Salinan geran (yang telah dipindah milik kepada nama anda);
        4. Salinan cukai pintu terkini.

Tukar Nama Bil Penyelenggaraan & Caj Perkhidmatan

Apabila anda beli rumah subsale, anda perlu maklumkan kepada bahagian penyelenggaraan bangunan atau Joint Management Body (JMB) bahawa anda merupakan pemilik kediaman yang baharu. Ia bagi membolehkan pihak pengurusan mengemas kini rekod-rekod sedia ada termasuk bil maintenance dan caj servis.

Semoga perkongsian proses beli rumah subsale ini boleh membantu memudahkan urusan pembelian rumah second hand pertama anda. Selain itu, anda juga boleh layari laman web Qoala untuk info lanjut berkaitan insurans rumah. Qoala merupakan platform beli insurans yang mudah, telus dan pantas dengan tawaran harga yang kompetitif dan berpatutan.

Shafiq Wahab
Bukan berjiwa kelajuan dan suka berangan, banyak menghabiskan masa lapang dengan tidak berbuat apa-apa.
Dapatkan Insurans Rumah Terbaik Sekarang! 🏠