Loan Rumah: Cara Kurangkan Faedah Pinjaman Rumah

Artikel ini terakhir diperbarui January 13, 2022 by Nadhirah Rashid
Loan Rumah: Cara Kurangkan Faedah Pinjaman Rumah

Loan rumah adalah salah satu loan yang sangat popular dalam kalangan masyarakat. Mestilah, kita semua mesti ada impian untuk ada rumah sendiri kan? 

Tambah-tambah lagi sekarang ada trend untuk membeli rumah pada umur yang masih muda. Sebenarnya, tak salah pun untuk korang dapatkan loan rumah untuk beli rumah pertama pada usia yang muda, tapi tanggungjawab beli rumah ni besar. 

Di tambah lagi dengan kos hidup yang makin hari, makin tinggi, mesti tamai yang sedang mencari cara untuk jimatkan duit atau kurangkan loan rumah sebanyak mana yang boleh. 

So, kalau korang ada pinjaman perumahan (mortgage) dengan keadaan sekarang ni, mesti korang tengah cari cara nak setelkan secepat yang boleh. Bila dah jumpa cara yang sesuai, korang dah boleh fokus kat bahagian kewangan yang lain macam guna duit simpanan untuk melabur kat pasaran saham/simpanan tetap.

Jangan risau, walaupun keadaan tengah susah sekarang ni, ada je cara yang korang mungkin boleh buat untuk kurangkan bayaran gadai janji korang setiap bulan.

Pinjaman Perumahan Secara Ringkas

loan rumah
Foto Kredit: Ultraskrip Melalui Shutterstock

Bagi yang tak tahu, pinjaman perumahan adalah sebuah pinjaman dari bank bagi membantu korang membeli rumah atau hartanah yang korang idamkan. Wujudnya pinjaman perumahan ini adalah untuk membolehkan ramai lagi individu untuk memiliki rumah sendiri. 

Cara pinjaman perumahan berfungsi adalah dengan menggunakan hartanah yang korang beli sebagai gadaian. Ini bermakna, geran hartanah yang korang beli bukan milik korang, ianya milik pihak bank. 

Geran itu menjadi milik pihak bank sehinggalah kesemua pinjaman perumahan telah dibayar. Ini juga bermakna, sekiranya korang tak mampu untuk membayar semula pinjaman perumahan, pihak bank mempunyai hak untuk menyita hartanah korang. 

Tips Kurangkan Faedah Loan Rumah Di Malaysia

First thing first, korang kena tahu dulu jumlah faedah loan rumah korang. Cara dia? Gunakan kaedah baki berkurangan. 

Menggunakan kaedah ini, faedah yang perlu dibayar akan dikira berdasarkan jumlah pinjaman yang belum dijelaskan selepas melakukan bayaran bulanan secara berkala.

Setiap kali korang bayar ansuran, sebahagian daripada pembayaran korang meliputi faedah, dan selebihnya meliputi jumlah pinjaman pokok yang terhutang.

Okay, biasanya, semakin tinggi jumlah pinjaman pokok yang terhutang, semakin besar bahagian pembayaran faedah pinjaman.

Jadi, cuba korang fahami situasi ini: 

Kalau korang dapat kurangkan jumlah pinjaman pokok, korang boleh enjoy pembayaran faedah yang lebih rendah sepanjang tempoh pinjaman korang.

Perkara ini dikira berdasarkan jumlah pinjaman pokok yang belum dijelaskan:

Faedah selepas pembayaran setiap ansuran = Pinjaman pokok belum dijelaskan x Kadar faedah

So, disebabkan itu  sebilangan peminjam akan berusaha untuk membuat pembayaran tambahan (atau 

jumlah yang lebih besar) untuk mengurangkan jumlah pinjaman pokok, supaya dapat mengurangkan faedah hutang diaorang dengan bank.

Jenis Loan Rumah di Malaysia

Ada tiga kategori pinjaman perumahan utama yang ditawarkan di Malaysia yang perlu korang ketahui. Ianya adalah:

  1. Pinjaman Bertempoh
  2. Pinjaman Semi-Fleksi
  3. Pinjaman Fleksi

Ketiga-tiga kategori ini mempunyai cara yang berbeza untuk memproses pembayaran semula dan kadar faedah: 

Pinjaman Bertempoh

Basically, pinjaman bertempoh ni ada jadual bayar balik yang tetap. Ia juga termasuklah jumlah pembayaran ansuran bulanan adalah sama sepanjang tempoh pinjaman. 

Biasanya, loan rumah jenis ni tak membenarkan korang untuk korangkan fardah pinjaman melalui pembayaran pendahuluan. Bayaran additional dianggap sebagai pra pembayaran untuk ansuran akan datang. Korang boleh apply pertimbangan khas daripada bank, tapi sebenarnya terserah pada budi bicara pihak bank tak kisah lah Maybank ke, Hong Leong ke, untuk membenarkan. 

Jika korang lakukan bayaran tambahan, tanpa ada permohonan persetujuan khas terlebih dahulu dari bank, ia akan menyebabkan duit korang kekal dalam akaun, dan korang tak dibenarkan untuk mengeluarkannya. 

Pinjaman Semi-Fleksi

Nah, kalau korang apply loan rumah dan ambil pinjaman semi-fleksi, syarat-syarat pinjaman separa boleh ubah tidaklah setegas pinjaman bertempoh. Peminjam-peminjam boleh membuat bayaran pendahuluan untuk menurunkan faedah, tanpa perlu membuat permohonan rasmi kepada bank.

Sebarang jumlah tambahan yang korang dah bayar, di samping ansuran bulanan korang akan digunakan untuk mengurangkan jumlah pinjaman pokok, sehingga menurunkan faedah yang dikenakan oleh pihak bank.

Korang pun boleh keluarkan sebarang jumlah tambahan yang korang dah bayar lebih awal daripada jadual pinjaman loan rumah, tetapi korang perlu membayar yuran pemprosesan untuk sebarang pengeluaran yang dibuat daripada akaun pinjaman.

Bergantung kepada bank, korang mungkin perlu menulis permohonan sebelum korang dapat mengeluarkan wang.

Pinjaman Fleksi

Pinjaman fleksi atau pinjaman boleh ubah ni membolehkan korang, sebagai peminjam, untuk bukan hanya buat pembayaran pendahuluan untuk turunkan faedah loan rumah, tapi boleh keluarkan pembayaran tambahan yang telah korang lakukan bila korang memerlukan. 

Di bawah pinjaman boleh ubah, akaun pinjaman perumahan korang akan dihubungkan dengan akaun semasa. Jumlah ansuran dipotong secara automatik setiap bulan dari akaun semasa.

Sebarang dana tambahan yang dimasukkan ke dalam akaun semasa akan digunakan untuk menurunkan jumlah pinjaman pokok.

Para peminjam boleh melakukan semua ini tanpa perlu berdepan dengan sebarang proses yang rumit atau dikenakan bayaran tambahan.

Berikut adalah contoh senarai kadar faedah pinjaman perumahan 2021 yang boleh korang rujuk: 

BankKadar Faedah
Housing Loan Maybank2.88 peratus
Housing Loan Bank Rakyat3.18 peratus
Housing Loan Public Bank3.10 peratus
Housing Loan Cimb3.80 peratus
Housing Loan Ambank3.25 peratus
Housing Loan BSN Bank Simpanan Nasional3.10 peratus
Housing Loan Rhb Bank3.60 peratus
Housing Loan Allianz Bank3.51 peratus
Housing Loan Hong Leong Bank4.75 peratus
Housing Loan Citibank3.20 peratus
Housing Loan Affin Bank3.51 peratus
Housing Loan Bank Islam3.32 peratus
Housing Loan HSBC Bank3.74 peratus
Housing Loan Standard Chartered4.50 peratus
Housing Loan Bank Of China2.85 peratus
Housing Loan OCBC Bank3.45 peratus
Housing Loan MBSB Bank3.10 peratus
Housing Loan UOB Bank3.24 peratus
Housing Loan Bank Muamalat3.86 peratus

Untuk pemahaman lebih lanjut, lihat rajah di bawah: 

Kategori PinjamanInfo
Pinjaman Bertempoh
  • Jadual pembayaran semula yang tetap
  • Pengurangan kadar faedah tidak dibenarkan dengan lebihan bayaran
  • Peminjam tidak dibenarkan menarik semula pembayaran tambahan yang telah dibuat. 
Pinjaman Semi-Fleksi
  • Peminjam boleh membuat lebihan bayaran pada bila-bila masa 
  • Peminjam juga boleh meminta semula jumlah tambahan yang telah dibayar, namun yuran pemprosesan akan dikenakan.
Pinjaman Fleksi
  • Serupa dengan pinjaman semi-fleksi, cumanya pinjaman ini dihubungkan dengan akaun semasa korang, dan jumlah pembayaran semula akan ditolak secara automatik setiap bulan.
  • Jika ada lebihan bayaran, korang boleh mengeluarkannya semula bila-bila saja korang mahu .

Alternatif Lain Kurangkan Faedah Loan Rumah

Menurut Property Guru, adalah alternatif lain untuk korang buat pembiayaan semula dengan kadar pembayaran faedah yang lebih rendah. 

Pada dasarnya, pembiayaan semula adalah proses penggantian pinjaman yang sedia ada, dengan pinjaman baru yang mempunyai syarat-syarat yang lebih baik, seperti kadar faedah yang lebih baik atau jangka masa pinjaman yang lebih pendek.

1) Cara pembiayaan semula berfungsi

Sebelum pembiayaan semula

Misal kata korang ambil loan rumah sebanyak RM450,000 untuk tempoh selama 30 tahun, dengan kadar faedah dikira seperti berikut: Kadar Pinjaman Asas (BLR) – 1.8% (dengan andaian BLR ialah 6.4%).

Kadar faedah = 6.4% – 1.8% = 4.6%.

Pembayaran balik bulanan = RM2,307 

Selepas Pembiayaan Semula

10 tahun kemudian, korang putuskan untuk membiayai semula loan rumah yang mempunyai kadar faedah baru yang dikira seperti berikut: BLR – 2.4% (dengan anggapan BLR masih sama).

Baki jumlah pinjaman selepas 10 tahun pertama = RM361,549

Kadar faedah = 6.4% – 2.4% = 4%

Pembayaran balik bulanan = RM2,191

Berdasarkan kira-kira di atas, korang dapat lihat bahawa pembiayaan semula dengan loan ruamh baru menjimatkan RM116 setiap bulan, atau sebanyak RM27,840 dalam bentuk simpanan faedah.

Kedengaran macam menarik. Tapi, korang perlu ingat, korang kena pertimbangkan kos bergerak dan tempoh tertutup loan rumah asal korang. 

2) Kos bergerak

Okay apa pula kos bergerak ni?

Kos bergerak dalam konteks loan rumah adalah duit yang korang akan gunakan untuk urusan pembiayaan semula rumah, seperti:

  • Pentaksiran
  • Yuran guaman
  • Perbelanjaan
  • Cukai setem

Kos bergerak ni dianggarkan dalam lingkungan 2 hingga ke 3 peratus daripada jumlah loan rumah korang.

3) Tempoh tertutup

Banyak pakej pinjaman disertakan dengan tempoh tertutup. Tempoh tertutup adalah tempoh yang mana pinjaman tidak boleh dilunaskan lebih awal daripada yang dijadualkan tanpa dikenakan denda.

Kalau korang decide untuk keluar daripada pinjaman semasa tempoh tertutup, korang kena bayar sejumlah besar denda keluar, yang boleh mencapai hingga 5% daripada jumlah pinjaman.

Perkara Yang Perlu Dipertimbangkan Apabila Memohon Pinjaman Perumahan

Bagi ramai orang, pembelian rumah adalah perkara sekali utama seumur hidup. Sehubungan dengan itu, segala aspek dalam proses pinjaman perumahan perlulah dipertimbangkan dengan penuh berhati-hati kerana membeli rumah adalah salah satu keputusan kewangan yang terbesar dalam hidup. 

Tempoh Berkunci (Lock-In Period)

Dalam perjanjian pinjaman rumah, ada pelbagai klausa. Antara klausa yang penting adalah tempoh berkunci atau juga dikenali sebagai lock-in period. 

Maksud tempoh berkunci adalah jika korang ingin menamatkan pinjaman perumahan korang lebih awal daripada tarik yang ada dalam persetujuan sebelum ini, anda dikehendaki membayar denda. 

Ini bermakna jika korang ingin menyelesaikan keseluruh jumlah pinjaman atau pun menjual hartanah korang, tempoh berkunci bakal menjadi penghalang. Penalti yang dikenakan adalah selalunya daripada dua ke tiga peratus daripada jumlah pinjaman yang belum diselesaikan.

Sebagai contoh, sekiranya korang membeli rumah dengan harga RM600,000 pada tahun 2018 dan pada 2021 korang ingin menjual rumah tersebut. Penalti yang akan dikenakan boleh mencecah sehingga lima peratus daripada pinjaman yang belum dilunaskan. 

Beli Rumah Tanpa Tempoh Berkunci

Korang mungkin akan tertanya-tanya, ada ke pembelian rumah tanpa tempoh berkunci? Sebenarnya ada. Tapi tak banyak. Sebenarnya, tempoh berkunci diwujudkan bagi menampung kos pentadbiran menguruskan loan rumah yang tinggi. 

Seperti yang kita perkatakan tadi, nak membeli rumah perlu melalui pelbagai proses. Tempoh terkunci diwujudkan bagi memastikan pihak bank menerima pulangan kewangan yang adil. Ini kerana mereka menggunakan pelbagai sumber sepanjang proses penawaran pinjaman. 

Pendek kata, penalti yang dikenakan itu adalah untuk melindungi mereka apabila korang ingin membatalkan kontrak pinjaman. 

Apabila memilih pinjaman rumah, seeloknya pilih yang tempoh berkuncinya yang singkat berserta dengan jumlah penalti yang rendah.  

Margin Pembiayaan

Bergantung kepada pelbagai faktor termasuk nilai rumah dan kedudukan korang dengan bank, bank yang berlainan menawarkan korang margin pembiayaan yang berbeza. Korang perlu membayar mana-mana amaun yang tidak termasuk dengan pendahuluan pinjaman perumah. Ini adalah amat penting lebih-lebih lagi apabila anda mengalami masalah kekurangan wang. 

Sebagai contoh, bagi rumah yang bernilai RM500,000, korang akan memerlukan RM100,000 sebagai pendahuluan jika margin pembiayaan korang adalah 80 peratus, tetapi korang perlu membayar RM50,000 sebagai pendahuluan sekiranya margin pembiayaan korang adalah 90 peratus. 

Yuran dan Caj

Seperti yang kita ketahui, urusan dan proses pinjaman perumahan bukanlah satu perkara yang mudah. Ia melibatkan golongan profesional dan juga proses-proses yang dikawal selia kerajaan seperti persediaan dan pembayaran perjanjian pinjaman, pembayaran duti setem dan juga pemprosesan oleh bank dan sebagainya. 

Kesemua proses ini kebiasaannya disertakan sekali dengan yuran dan caj yang akan dibayar oleh pemohon. Bagi kes-kes tertentu, ia juga boleh ditanggung penuh atau separuh oleh bank sebagai sebahagian daripada pinjaman pakej korang.

Sehubungan itu, korang disarankan untuk berbincang dengan pegawai-pegawai bank untuk mereka menerangkan mengenai semua yuran dan caj kepada korang. Ia mungkin adalah satu proses yang  berulang dan memakan masa. Namun, ia akan menjadi masa yang digunakan dengan sebaiknya.

Punca-punca Permohonan Loan Rumah Ditolak

Kebiasaannya, permohonan loan rumah ditolak disebabkan tiga punca utama ini:

#1 Rekod Buruk Dalam Pembayaran Pinjaman

Perkara pertama yang korang harus tahu adalah, bank akan sentiasa merujuk kepada Pusat Sistem Maklumat Rujukan Credit (CCRIS) untuk mengetahui Nisbah Khidmat Hutang (DSR) bagi setiap pelanggan. 

Bagi individu yang mempunyai rekod pembayaran balik pinjaman yang tidak cantik, atau tidak berdisiplin untuk membayar balik pinjaman yang telah dibuat, bank akan mempunyai kesukaran dalam meluluskan pinjaman perumahan korang. Pinjaman-pinjaman lain yang di ambil kira adalah pinjaman kereta, kad kredit, pinjaman bercagar dan lain-lain.

Ini kerana, pihak bank tersebut ingin melindungi mereka juga. Ianya amat berisiko bagi pihak bank apabila ia memberi kelulusan kepada individu yang mempunyai rekod kewangan yang tidak baik. 

#2 Kadar Pinjaman Melampaui Kemampuan Peminjam

Pemohon pinjaman rumah juga harus mengetahui nisbah hutang kepada pendapatannya bagi memastikan permohonan dapat diluluskan dengan mudah. Pada kebiasaannya, nisbah hutang kepada pendapatan akan dikira berdasarkan jumlah hutang bulanan, termasuklah komitmen individu, pinjaman peribadi, kad kredit dan yang lain-lain akan dibahagikan dengan pendapatan bersih selepas menolak potongan cukai berkala, caruman KWSP dan juga Perkeso. 

Formula yang digunakan adalah:

Jumlah Hutang ÷ Pendapatan Bersih* = Nisbah Hutang

*Pendapatan Bersih = Pendapatan Kasar – PCB – KWSP – PERKESO

Nisbah yang disarankan untuk mendapatkan kelulusan bank adalah di antara 60 peratus dan 70 peratus. Individu dinasihatkan untuk meningkatkan pendapatan atau pun mengurangkan baki hutang yang lain sekiranya ingin membuat permohonan pinjaman baru. 

#3 Bankrap 

Bila korang pernah diisytihar bankrap atau pun muflis, secara amnya korang tak layak untuk memperoleh apa jenis pinjaman termasuk pinjaman perumahan daripada bank. Lazimnya, CCRIS hanya mempunyai rekod kemuflisan sekiranya korang telah diisytiharkan muflis oleh pihak bank. Agensi rekod kredit CTOS pula akan menyimpan rekod kemuflisan korang secara tetap sekiranya nama korang pernah diisytiharkan muflis oleh mana-mana bank, individu atau pertubuhan. CTOS berfungsi untuk menerbitkan senarai kemuflisan dalam sumber-sumber awam.

#4 Kegagalan Untuk Melampirkan Dokumen-dokumen Mustahak

Kebanyakan individu yang gagal mendapatkan kelulusan pinjaman rumah adalah kerana mereka gagal untuk melampirkan dokumen-dokumen penting yang diperlukan. Antara dokumen-dokumen yang penting adalah: 

  • Borang permohonan pinjaman yang telah diisi dengan maklumat yang benar dan tepat
  • Salinan kad pengenalan pemohon
  • Salinan Perjanjian Sewa Beli (Sales & Purchase Agreement/SPA) atau resit pesanan dan surat tawaran dari syarikat perumahan
  • Salinan Surat Ikatan Hak Individu
  • Laporan Penilaian Harta (untuk bangunan siap)
  • Salinan slip gaji untuk 3 bulan berturutan terkini
  • Salinan slip bayaran komisen untuk 6 bulan berturutan terkini sekiranya gaji berasaskan komisen
  • Salinan kenyataan caruman KWSP untuk 3 bulan berturutan terkini
  • Salinan Borang EA terkini
  • Salinan kenyataan akaun simpanan bank untuk 6 bulan berturutan terkini
  • Surat Pengesahan Tawaran Kerja dan Pembayaran Gaji

Kegagalan menyediakan dokumen-dokumen penting ini akan menjejaskan status permohonan loan rumah korang. 

Diharapkan agar artikel Qoala hari ini dapat banyak membantu korang. Kalau korang nak buat pembaharuan road tax dan insurans kereta, klik di SINI.

Nadhirah Rashid
Nadhirah Sofea adalah penulis sepenuh masa sebelum Covid, dan juga selepas Covid. Berpengalaman menulis dalam bidang politik, fesyen, kewangan, dan banyak lagi.