Over Kredit Rumah: Dari Cara, Biaya, Untung, Rugi, hingga Tips

Artikel ini terakhir diperbarui March 30, 2021 by Zaky Afdika
Over Kredit Rumah: Dari Cara, Biaya, Untung, Rugi, hingga Tips
Sumber foto: Kanjana Kawfang via Shutterstock
Bagikan ke Teman:

Bunga KPR yang cukup tinggi dan selalu naik setiap tahunnya membuat masyarakat memutar otak untuk mendapatkan hunian pribadi dengan legalitas terjamin. Salah satu caranya adalah dengan mengandalkan sistem over kredit rumah, yang saat ini cukup populer di kalangan masyarakat yang ingin mendapatkan hunian impian. Namun, apakah over KPR menjadi solusi terbaik tanpa kerugian yang bisa dipilih sebagai alternatif membeli rumah idaman kamu? Yuk, simak pembahasannya bersama Qoala!

Apa itu Over Kredit Rumah

Kalau kamu sering mendengar istilah over kredit, maka secara sederhananya, ini adalah pembelian dengan memindahkan kredit dari debitur lama atau pemilik awal, kepada debitur baru atau pembeli. Biasanya over kredit ini dilakukan untuk pembelian rumah atau mobil. Jadi over kredit rumah adalah cara membeli rumah dengan melanjutkan cicilan dari pemilik sebelumnya. Kamu bisa mencari tahu pengalaman over kredit rumah dari beberapa rekanan dan memperhitungkan dengan rumah yang akan kamu beli nantinya. Banyak yang menganggap pembelian rumah dengan metode ini lebih menguntungkan karena bunga yang dibebankan merupakan bunga awal dari beberapa tahun lalu ketika pembeli pertama melaksanakan akad jual beli dan biasanya bunga di awal pembelian lebih rendah jika melakukan pembelian saat ini. Tapi tentu saja kamu mesti memastikan bahwa kamu memiliki rekam jejak pembayaran cicilan yang baik di mata bank.

Dengan menggunakan sistem over kontrak rumah, maka bunga yang digunakan adalah bunga tetap pinjaman baru yang lebih rendah dibandingkan dengan bunga pinjaman berjalan. Artinya, kamu bisa menikmati bunga tetap yang lebih rendah dan juga kemungkinan untuk mendapatkan pinjaman baru dengan plafon yang lebih tinggi dari pinjaman sebelumnya karena nilai properti yang harganya cenderung naik. Ini adalah salah satu aspek yang dianggap sebagai keunggulan dari over KPR di kalangan pembeli rumah.

Keuntungan Over Kredit Rumah

Skema over kredit rumah juga disenangi oleh pihak bank, karena bank bisa menilai karakter nasabah yang memiliki kemampuan bayar. Selain itu bank juga menawarkan plafon lebih tinggi untuk menawarkan bunga yang lebih murah dibandingkan dengan pembelian rumah bekas. Dalam penerapannya, ada dua skema over KPR yang umum dikenal masyarakat. Hal ini juga berlaku pada over kontrak rumah subsidi dan juga over kontrak rumah 10 juta-an. Pertama, skema over kredit hunian melalui bank, dan yang kedua adalah skema over kredit dengan menggunakan notaris. Keduanya memiliki keuntungan masing-masing dan tentunya kelemahan masing-masing. Berikut ini keuntungan over kredit rumah yang bisa dijadikan acuan.

Kelebihan over kredit rumah melalui bank:

  • Sertifikat rumah bisa dibalik nama sesuai dengan nama pembeli meski masih tetap menjadi jaminan bank dan baru bisa diambil setelah kredit lunas.
  • Pembeli bisa mengangsur ke bank atas nama sendiri.

Kelebihan over kredit rumah melalui notaris:

  • Proses lebih cepat karena akad berdasarkan kepada pembeli baru dan pembeli lama di hadapan notaris
  • Biaya yang dikeluarkan lebih murah karena hanya menyewa notaris.

Kelemahan Over Kredit Rumah

Meski memiliki keuntungan over kredit rumah juga memiliki beberapa kelemahan yang mesti kamu pikirkan. Sehingga bisa mempertimbangkan apakah over kredit hunian ini bisa jadi solusi terbaik untuk mendapatkan rumah impianmu. Berikut ini kelemahan dari over kredit rumah.

Kelemahan over kredit rumah melalui bank:

  • Proses pengajuan lebih rumit
  • Butuh waktu lama karena bank harus melakukan analisis
  • Ada kemungkinan debitur baru ditolak oleh bank karena tidak memenuhi syarat
  • Biaya lebih mahal karena mengikuti prosedur dari bank.

Sedangkan kelemahan over kredit rumah melalui notaris adalah:

  • Sertifikat masih atas nama pembeli lama dan masih menjadi jaminan bank
  • Pembeli melakukan angsuran atas nama pembeli lama
  • Ada celah kecurangan jika bank tidak mengetahui ada over kredit rumah pada notaris, sehingga pembeli lama bisa melunasi pembayaran ke bank dan mendapatkan sertifikat tanpa diketahui pembeli baru.

Cara Over Kredit Rumah

Jika kamu sudah memahami keuntungan dan kelemahan dari over kredit rumah di atas, maka kamu bisa mencari tahu cara over kredit rumah melalui bank atau melalui notaris. Hal ini juga berlaku untuk over kredit rumah dengan cara KPR atau beberapa diantaranya di beberapa toko online. Ada dua cara over kredit yaitu melalui bank dan juga melalui notaris.

Cara Over Kredit Rumah Melalui Bank

Bisa dikatakan, over kredit rumah melalui bank adalah cara resmi yang diketahui bank dan juga pembeli lama. Begini caranya:

  • Datang ke bagian kredit administrasi atau layanan pelanggan untuk mengajukan peralihan kredit.
  • Mengajukan permohonan kredit sebagai debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai debitur lama.
  • Jika pengajuan disetujui, maka debitur baru akan menggantikan debitur lama dan akan menandatangani perjanjian kredit baru atas nama pribadi serta akta jual beli.
  • Jika kamu memilih over KPR melalui bank, maka sertifikat kepemilikan akan langsung dibalik nama atas nama pembeli meski menjadi jaminan di bank. Kamu juga bisa melakukan angsuran atas nama pribadi sehingga menghindari konflik dengan debitur lama.

Cara Over Kredit Rumah Melalui Notaris

Selain menggunakan over KPR melalui bank, kamu juga bisa memilih over kontrak rumah melalui notaris. Meski banyak pihak menilai skema ini tidak sempurna dan berpotensi terjadinya kecurangan, tapi cukup aman jika kamu mengenal debitur lama. Proses pemindahan hak atas tanah dan bangunann nantinya menggunakan akta notaris.

Berikut ini cara over kredit rumah menggunakan notaris:

  • Penjual dan pembeli datang ke notaris dengan berkas lengkap
  • Notaris membuatkan akta pengikat jual beli pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Ini adalah surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
  • Penjual menyiapkan surat pemberitahuan kepada bank terkait tentang peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud. Maka dengan ini, sejak terjadinya pengalihan, maka hak penjual sudah tidak berlaku terhadap obyek tanah dan bangunan meski proses angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual.
  • Salinan akta diserahkan kepada bank.
  • Proses over kredit rumah melalui notaris ini terbilang cukup mudah dan murah. Namun ada celah yang membuat pembeli baru merasa kurang nyaman karena angsuran dan sertifikat masih atas nama pembeli lama.

Biaya Over Kredit Rumah

Jika kamu berencana untuk melakukan over kredit hunian karena bisa menghemat banyak dana, maka cari tahu dulu tentang biaya over kredit rumah yang ternyata tidak murah. Berikut ini beberapa biaya yang harus kamu tanggung saat melakukan over kredit rumah.

Biaya Pelunasan Dipercepat untuk Over Kredit Rumah

Jika kamu berniat melunasi sisa cicilan sebelum tenor berakhir, maka kamu akan dikenakan denda ke pihak bank sesuai dengan kesepakatan awal. Besarnya denda pelunasan ini tergantung dari perjanjian kredit di masing-masing bank. Biasanya, biaya denda ini dihitung dari sejumlah persentase tertentu dari sisa pokok pinjaman. Misalnya, bank menetapkan 2% dari sisa pokok pinjaman sebagai denda pelunasan yang dipercepat. Jadi kamu harus jeli dengan sisa pokok pinjaman jika berniat untuk melakukan pelunasan over kredit rumah.

Bagi masa kredit yang masih beberapa tahun, tentunya sisa pokok pinjaman masih besar sehingga denda yang harus dibayarkan juga menjadi besar karena pembayaran cicilan di awal digunakan untuk membayar bunga.

Biaya Administrasi

Skema over kredit rumah merupakan skema yang dilakukan seperti pengajuan kredit baru. Sehingga biaya pengurusannya juga sama dengan jika kamu  mengajukan kredit baru ke bank. Biasanya biaya yang harus ditanggung oleh pembeli baru yang memilih over KPR diantaranya biaya appraisal jaminan, notaris, legal dan surat lainnya. Jangan salah perhitungan jika biaya administrasi ini lebih besar dari yang kamu bayangkan sebelumnya.

Sejatinya membeli hunian dengan cara over kredit rumah tidaklah salah. Hal yang paling penting adalah melakukan perhitungan yang matang dan riset yang komplit tentang skema dan hal-hal yang ada di belakangnya. Pastikan bahwa biaya mengurus over kredit rumah lebih murah daripada naiknya pembayaran cicilan bunga KPR. Perhatikan denda pelunasan apakah membuat kamu jadi rugi karena skema ini.

Tips Membeli Rumah Over Kredit

Setelah mengetahui seluk beluk tentang over KPR di atas, kamu bisa mengikuti beberapa tips berikut ini jika akan over kredit rumah.

Pahami Keuntungan dan Kelemahannya

Biasanya seseorang menjual rumah dengan cara over kredit karena pemilik ini pindah dari lokasi rumah tersebut atau bisa jadi kesulitan dalam melanjutkan cicilan. Kedua hal ini akan membuat pemilik rumah melepas harga rumah lebih rendah dari harga pasaran.

Tapi pastikan juga bahwa rumah tersebut sudah memiliki SHM dan dijaminkan di bank. Proses over kredit rumah KPR biasanya lebih rumit dan membutuhkan biaya tambahan lagi yang harus diperhatikan. Pastikan SHM berada di bank dan tidak berada di pihak lain atau sedang dalam sengketa.

Riset pasar

Sebelum memilih salah satu, kamu pastinya punya banyak pilihan rumah untuk dibeli. Pastikan harga rumah yang ingin di over kredit rumah memiliki harga yang cukup murah dibandingkan harga di pasaran. Cari tahu tentang harga properti di kawasan tersebut agar kamu tidak salah langkah dan terjebak dengan harga mahal.

Bandingkan dengan properti sejenis di kawasan yang sama atau hanya lebih murah dari standar yang ada. Cek kondisi rumah secara langsung dan bertemu dengan pemilik untuk mengetahui riwayat dari rumah yang akan kamu beli. Jika ada bagian yang perlu direnovasi, tentu ini juga jadi pertimbangan untuk biaya tambahan atau pengurangan harga jual yang akan dinegosiasikan. Ini adalah hal penting dalam menentukan over kredit rumah yang akan kamu lakukan.

Cek kelengkapan dokumen asli

Dalam membeli sebuah rumah, berkas dokumen asli adalah syarat yang harus diperhatikan secara detail. Jangan sampai kamu membeli sebuah properti yang tidak jelas dokumen kepemilikan atau legalitasnya. Jika terjadi masalah dengan dokumen asli, maka akan sulit untuk lanjut ke tahap over KPR, dan tentunya akan membawa masalah di kemudian hari.

Sebelum melakukan pengecekan kelengkapan dokumen asli dari properti yang akan kamu beli, tanyakan ke bagian bank sekiranya dokumen penting apa saja yang harus disiapkan dalam proses over KPR.

Secara umum, ada 6 dokumen penting yang harus disiapkan untuk melakukan over kredit rumah, yaitu fotokopi perjanjian kredit, fotokopi sertifikat penjaminan pada bank, fotokopi IMB, fotokopi SPPT PBB beserta bukti lunas, dna buku tabungan yang akan digunakan untuk pembayaran angsuran. Dengan adanya dokumen ini, maka kamu bisa bernapas lega dan bisa melanjutkan ke tahap berikutnya. Jika masih belum yakin, ajak rekan yang paham tentang seluk beluk over kredit rumah untuk memastikan semuanya.

Simulasikan semua biaya yang diperlukan

Membeli properti dengan cara over kredit, berarti kamu sedang menyiapkan pengambilalihan proses angsuran. Jadi pastikan kamu mengetahui besaran angsuran yang harus kamu bayar setiap bulan dan berapa lama sisa cicilan tersebut harus ditanggung.

Perhatikan biaya-biaya lainnya yang harus disiapkan jika ternyata dalam perjalanannya ada denda, potongan, atau biaya lain yang mungkin harus dikeluarkan dari proses over kredit rumah ini.

Kenali rekam jejak kredit pemilik lama

Sudah dibahas jika alasan seseorang menjual properti dengan cara over kredit adalah karena ingin pindah rumah atau kesulitan untuk melanjutkan angsuran. Pastikan tidak ada tunggakan atau denda dari pemilik lama yang belum dibayarkan dan harus menjadi tanggung jawabmu di kemudian hari.

Jika ada tunggakan dan denda dari pemilik lama, maka sudah dipastikan kamu adalah orang yang bertanggung jawab dalam melunasi tunggakan tersebut. Untuk memastikan hal ini tidak terjadi, mintalah salinan bukti pembayaran yang sudah disetorkan oleh pemilik lama.

Siapkan dokumen pribadi

Untuk bisa disetujui oleh bank, kamu juga harus menyiapkan dokumen pendukung yang diminta. Biasanya dokumen-dokumen yang harus disertakan untuk over kredit hunian hampir sama dengan pengajuan KPR di suatu bank. Pastikan juga rekam jejak kredit kamu aman, karena pihak bank akan meneliti riwayat kredit kamu sebelumnya.

Pengajuan akan cepat diproses jika bank telah memastikan kamu memiliki rekam jejak yang baik. Data pribadi kamu akan dicek dalam sistem informasi debitur di Bank Indonesia. Namun pengajuan ini akan menjadi sulit jika kamu memiliki rekam jejak yang buruk.

Pilih metode yang disepakati

Ada dua skema over KPR yang sering dipilih oleh masyarakat Indonesia saat ini, over kredit melalui bank resmi, atau over kredit melalui notaris. Jika kamu sudah cocok dengan properti dan skema angsuran yang ditawarkan, maka selanjutnya kamu bisa bernegosiasi tentang skema over kredit rumah mana yang akan dipilih.

Skema over kredit melalui bank memang terbilang aman dan resmi karena bank memegang SHM rumah yang akan dibeli. Tapi proses bank biasanya cukup rumit dalam menilai kelayakan seseorang dalam pengajuan over kredit.

Setelah mengetahui tips memilih over KPR di atas, kamu sekarang bisa mempersiapkan diri untuk memilih metode over kredit hunian yang sesuai dan lebih jeli lagi dalam memperhitungkan skema pembayaran dari objek properti yang akan kamu beli. Perbanyak informasi terkait over kredit rumah melalui internet seperti over kredit OLX, atau beberapa kota besar yang memiliki peluang over kredit lebih mudah seperti over kredit rumah tangerang, over kredit rumah bekas, dan lainnya. Yuk, lakukan perencanaan masa depanmu sejak dini. Kamu juga bisa sekaligus mengelola keuangan kamu dengan berbagai tips yang bisa kamu temukan di Qoala.

Bagikan ke Teman:
Riza Dian Kurnia
A great storyteller and an enthusiastic listener. Dont stop when you are tired, stop when you are done.