Pinjaman Perumahan: Panduan Lengkap Buat Newbie

Artikel ini terakhir diperbarui October 8, 2021 by Nadhirah Rashid
Pinjaman Perumahan: Panduan Lengkap Buat Newbie
Bagikan ke Teman:

Bagaimana proses pinjaman perumahan di Malaysia? Apakah kelayakan individu untuk membuat pinjaman perumahan? Apakah yang perlu diketahui dalam membuat pinjaman perumahan? 

Soalan-soalan ini berlegar-legar di minda anda? Tidak mengapa. Normal bagi setiap individu yang tidak pernah membeli rumah dengan membuat pinjaman perumahan untuk menanyakan soalan-soalan itu. Artikel Qoala pada hari ini akan berkongsikan apa yang anda perlu tahu berkenaan pinjaman perumahan.

Menjadi impian semua orang untuk mempunyai rumah sendiri. Namun, nak memiliki rumah sendiri bukannya mudah. Untuk golongan yang tidak berkemampuan, kita perlu memohon pinjaman perumahan bank untuk membiayai hartanah baru yang ingin dibeli. 

Proses dalam membeli rumah dan memohon pinjaman perumahan memang tidak dinafikan merumitkan. Namun, jika anda betul-betul memahami panduan membuat pinjaman perumahan, proses tersebut akan berjalan dengan lancar. 

Pinjaman Perumahan Secara Ringkas

Bagi yang tidak tahu, pinjaman perumahan adalah sebuah pinjaman dari bank bagi membantu anda membeli rumah atau hartanah yang anda idamkan. Wujudnya pinjaman perumahan ini adalah untuk membolehkan ramai lagi individu untuk memiliki rumah sendiri. 

Cara pinjaman perumahan berfungsi adalah dengan menggunakan hartanah yang anda beli sebagai gadaian. Ini bermakna, geran hartanah yang anda beli bukan milik anda, ianya milik pihak bank. 

Geran itu menjadi milik pihak bank sehinggalah kesemua pinjaman perumahan telah dibayar. Ini juga bermakna, sekiranya anda tidak mampu untuk membayar semula pinjaman perumahan, pihak bank mempunyai hak untuk menyita hartanah anda. 

Jenis Pinjaman Perumahan di Malaysia

Ada tiga kategori pinjaman perumahan utama yang ditawarkan di Malaysia yang perlu anda ketahui. Ianya adalah:

  1. Pinjaman Asas
  2. Pinjaman Semi-Fleksi
  3. Pinjaman Fleksi

Ketiga-tiga kategori ini mempunyai cara yang berbeza untuk memproses pembayaran semula dan kadar faedah: 

Kategori PinjamanInfo
Pinjaman Asas
  • Jadual pembayaran semula yang tetap
  • Pengurangan kadar faedah tidak dibenarkan dengan lebihan bayaran
  • Peminjam tidak dibenarkan menarik semula pembayaran tambahan yang telah dibuat. 
Pinjaman Semi-Fleksi
  • Peminjam boleh membuat lebihan bayaran pada bila-bila masa 
  • Peminjam juga boleh meminta semula jumlah tambahan yang telah dibayar, namun yuran pemprosesan akan dikenakan.
Pinjaman Fleksi
  • Serupa dengan pinjaman semi-fleksi, cumanya pinjaman ini dihubungkan dengan akaun semasa anda, dan jumlah pembayaran semula akan ditolak secara automatik setiap bulan.
  • Jika ada lebihan bayaran, anda boleh mengeluarkannya semula bila-bila saja anda mahu .

Pinjaman Perumahan Dalam Konteks Islam

Pinjaman perumahan
Foto Kredit: nednapa Melalui Shutterstock

Terdapat dua prinsip dalam pinjaman perumahan Islam iaitu, Bai’ Bithaman Ajil (BBA) dan Musharakah Mutanaqisah (MM).

Bai’ Bithaman Ajil (BBA): Ia berdasarkan konsep Murabahah iaitu konsep jual beli. Pihak bank akan membeli rumah tersebut untuk anda pada harga pasaran semasa dan menjual balik kepada anda dengan harga yang dipersetujui. Bayaran ansuran dibayar secara bulanan. 

Musharakah Mutanaqisah (MM): Dalam prinsip ini, pihak bank akan memeteraikan perjanjian untuk beli rumah dan anda akan menjadi penyewa kepada pihak bank. Dari segi pembayaran bulanan, ia akan menampung pinjaman anda dan juga sebahagian syer rumah yang dimiliki oleh bank. 

Perkara Yang Perlu Dipertimbangkan Apabila Memohon Pinjaman Perumahan

Bagi ramai orang, pembelian rumah adalah perkara sekali utama seumur hidup. Sehubungan dengan itu, segala aspek dalam proses pinjaman perumahan perlulah dipertimbangkan dengan penuh berhati-hati kerana membeli rumah adalah salah satu keputusan kewangan yang terbesar dalam hidup. 

Berikut adalah enam perkara yang perlu anda pertimbangkan sebelum memohon pinjaman perumahan:

Jenis Pinjaman

Apakah jenis pinjaman yang sesuai dengan anda? Pinjaman tradisi berjangka atau pinjaman rumah fleksibel?

Pinjaman tradisi berjangka adalah sebuah pinjaman yang memerlukan anda untuk membayar sejumlah amaun yang tetap pada setiap bulan, sepanjang tempoh pinjaman anda. Manakala pinjaman rumah fleksibel pula adalah pilihan untuk anda mengurangkan faedah anda pada bila-bila masa yang anda mahukan. 

Cara untuk mengurangkan faedah adalah dengan menyimpan lebihan wang ke akaun semasa yang berkaitan. Semakin banyak anda simpan, semakin kurang faedah yang perlu anda jelaskan. 

Sekiranya anda memiliki gaya aliran wang yang ketat dan tetap, pinjaman tradisi berjangka mungkin pilihan terbaik. Manakala jika anda lebih menyukai elemen fleksibiliti dalam pembayaran pinjaman anda, pinjaman fleksi adalah disarankan. 

Kadar Faedah

Bila bercakap tentang pinjaman, kadar faedah adalah salah satu aspek penting yang perlu dipertimbangkan. 

Pinjaman perumahan di Malaysia mempunyai dua jenis kadar faedah, iaitu kadar faedah tetap dan kadar faedah berubah. 

Kadar Faedah Tetap

Kadar faedah tetap adalah peratusan yang telah ditetapkan dan tidak boleh berubah sepanjang dalam tempoh pinjaman. 

Kadar Faedah Berubah

Kadar faedah berubah adalah kad yang ditentukan oleh Kadar Asas (BR) yang mempengaruhi Kadar Pinjaman Berkesan (BLR) . Perubahan kepada BLR akan memberi kesan kepada faedah jenis ini. 

Berikut adalah contoh senarai kadar faedah pinjaman perumahan 2021 yang boleh anda rujuk: 

BankKadar Faedah
Housing Loan Maybank2.88 peratus
Housing Loan Bank Rakyat3.18 peratus
Housing Loan Public Bank3.10 peratus
Housing Loan Cimb3.80 peratus
Housing Loan Ambank3.25 peratus
Housing Loan BSN Bank Simpanan Nasional3.10 peratus
Housing Loan Rhb Bank3.60 peratus
Housing Loan Allianz Bank3.51 peratus
Housing Loan Hong Leong Bank4.75 peratus
Housing Loan Citibank3.20 peratus
Housing Loan Affin Bank3.51 peratus
Housing Loan Bank Islam3.32 peratus
Housing Loan HSBC Bank3.74 peratus
Housing Loan Standard Chartered4.50 peratus
Housing Loan Bank Of China2.85 peratus
Housing Loan OCBC Bank3.45 peratus
Housing Loan MBSB Bank3.10 peratus
Housing Loan UOB Bank3.24 peratus
Housing Loan Bank Muamalat3.86 peratus

Tempoh Berkunci (Lock-In Period)

Dalam perjanjian pinjaman rumah, ada pelbagai klausa. Antara klausa yang penting adalah tempoh berkunci atau juga dikenali sebagai lock-in period. 

Maksud tempoh berkunci adalah jika anda ingin menamatkan pinjaman perumahan anda lebih awal daripada tarik yang ada dalam persetujuan sebelum ini, anda dikehendaki membayar denda. 

Ini bermakna jika anda ingin menyelesaikan keseluruh jumlah pinjaman atau pun menjual hartanah anda, tempoh berkunci bakal menjadi penghalang. Penalti yang dikenakan adalah selalunya daripada dua ke tiga peratus daripada jumlah pinjaman yang belum diselesaikan.

Sebagai contoh, sekiranya anda membeli rumah dengan harga RM600,000 pada tahun 2018 dan pada 2021 anda ingin menjual rumah tersebut. Penalti yang akan dikenakan boleh mencecah sehingga lima peratus daripada pinjaman yang belum dilunaskan. 

Beli Rumah Tanpa Tempoh Berkunci

Anda mungkin akan tertanya-tanya, ada ke pembelian rumah tanpa tempoh berkunci? Sebenarnya ada. Tapi tak banyak. Sebenarnya, tempoh berkunci diwujudkan bagi menampung kos pentadbiran menguruskan pinjaman perumahan yang tinggi. 

Seperti yang kita perkatakan tadi, nak membeli rumah perlu melalui pelbagai proses. Tempoh terkunci diwujudkan bagi memastikan pihak bank menerima pulangan kewangan yang adil. Ini kerana mereka menggunakan pelbagai sumber sepanjang proses penawaran pinjaman. 

Pendek kata, penalti yang dikenakan itu adalah untuk melindungi mereka apabila anda ingin membatalkan kontrak pinjaman. 

Apabila memilih pinjaman rumah, seeloknya pilih yang tempoh berkuncinya yang singkat berserta dengan jumlah penalti yang rendah.  

Margin Pembiayaan

Bergantung kepada pelbagai faktor termasuk nilai rumah dan kedudukan anda dengan bank, bank yang berlainan menawarkan anda margin pembiayaan yang berbeza. Anda perlu membayar mana-mana amaun yang tidak termasuk dengan pendahuluan pinjaman perumah. Ini adalah amat penting lebih-lebih lagi apabila anda mengalami masalah kekurangan wang. 

Sebagai contoh, bagi rumah yang bernilai RM500,000, anda akan memerlukan RM100,000 sebagai pendahuluan jika margin pembiayaan anda adalah 80 peratus, tetapi anda perlu membayar RM50,000 sebagai pendahuluan sekiranya margin pembiayaan anda adalah 90 peratus. 

Yuran dan Caj

Seperti yang kita ketahui, urusan dan proses pinjaman perumahan bukanlah satu perkara yang mudah. Ia melibatkan golongan profesional dan juga proses-proses yang dikawal selia kerajaan seperti persediaan dan pembayaran perjanjian pinjaman, pembayaran duti setem dan juga pemprosesan oleh bank dan sebagainya. 

Kesemua proses ini kebiasaannya disertakan sekali dengan yuran dan caj yang akan dibayar oleh pemohon. Bagi kes-kes tertentu, ia juga boleh ditanggung penuh atau separuh oleh bank sebagai sebahagian daripada pinjaman pakej anda.

Sehubungan itu, anda disarankan untuk berbincang dengan pegawai-pegawai bank untuk mereka menerangkan mengenai semua yuran dan caj kepada anda. Ia mungkin adalah satu proses yang  berulang dan memakan masa. Namun, ia akan menjadi masa yang digunakan dengan sebaiknya. 

Proses Memohon Pinjaman Perumahan

pinjaman perumahan
Foto Kredit: MIND AND I Melalui Shutterstock

Setelah mengetahui asas pinjaman perumahan, kini telah tiba masanya untuk anda mengetahui tentang proses memohonnya pula. Pertamanya, anda perlu mengetahui tentang penyedian dokumen yang diperlukan. 

Menyediakan dokumen yang diperlukan

Penyediaan dokumen tidak sama. Ia bergantung kepada status diri anda sama ada anda seseorang yang bekerja sendiri, bekerja di luar negara, mempunyai bisnes sendiri atau pun seorang yang makan gaji. 

Rakyat Malaysia Bekerja di Malaysia (Pekerja)

Bagi rakyat malaysia yang bekerja di Malaysia, anda perlu menunjukkan dokumen peribadi yang menunjukkan kelayakan kredit, sama ada berpendapatan tetap atau pun berdasarkan komisen. 

Berikut adalah senarai dokumen yang anda perlu sediakan:

  1. Kad Pengenalan (salinan)
  2. Borang Tempahan Pembelian Rumah
  3. Surat Perjanjian Jual Beli Vendor / Hakmilik (salinan) / Surat Perjanjian Jual Beli Baru
  4. Slip gaji untuk 3 bulan terkini (untuk Gaji Pokok) / Penyata gaji terkini untuk 6 bulan (untuk Gaji Pokok + Komisen)
  5. Penyata akaun bank untuk 3 bulan terkini (untuk Gaji Dasar) / Slip gaji terkini untuk 6 bulan (untuk Gaji Pokok + Komisen) yang menunjukkan gaji anda dikreditkan mengikut slip gaji
  6. Borang EA terkini
  7. Penyataan KWSP terkini
  8. Cukai Pendapatan – Borang B / BE terkini dengan bukti penerimaan pembayaran
  9. Penyata deposit seperti Deposit Tetap, ASB atau Bon (jika ada) – untuk menunjukkan anda mempunyai dana kecemasan yang cukup kuat

Rakyat Malaysia Bekerja Di Malaysia (Bekerja Sendiri)

Biasanya, individu yang bekerja sendiri adalah mereka yang menjalankan perniagaan mereka sendiri. Individu ini juga perlu tunjukkan bukti kelayakan kredit mereka.

  1. Kad Pengenalan (salinan)
  2. Borang Tempahan Pembelian Rumah
  3. Surat Perjanjian Jual Beli Vendor / Pegangan (salinan) / Surat Perjanjian Jual Beli Baru
  4. Penyata Bank Syarikat terkini untuk 6 bulan
  5. Penyata Bank Peribadi terkini untuk 6 bulan
  6. Penyata deposit seperti Deposit Tetap, ASB atau Bon (jika ada) – untuk menunjukkan anda mempunyai dana kecemasan yang cukup kuat
  7. Pendaftaran perniagaan

Proses Permohonan Pinjaman Perumahan Kerajaan (LPPSA)

Pinjaman perumahan kerajaan adalah sebuah kemudahan yang ditawarkan oleh kerajaan khas bagi penjawat awam. Setelah selesai membuat semakan kelayakan pinjaman dan menentukan jenis pembiayaan yang ingin dibuat, anda boleh membuat permohonan dengan LPPSA melalui dua cara iaitu:

Permohonan Secara Dalam Talian

  1. Penjawat awam
  2. Polis
  3. Tentera
  4. Badan berkanun
  5. Kerajaan tempatan

Permohonan Dengan Mengisi Borang

  1. Borang permohonan perlu dimuat turun, dicetak, diisi dengan lengkap dan dikemukakan kepada pihak LPPSA
  2. Berikut merupakan dokumen yang perlu dicetak dan boleh didapati di laman web LPPSA:
  3. Borang Permohonan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam
  4. Aqad Perlindungan Takaful (untuk pemilihan Panel Takaful sahaja)
  5. Surat Persetujuan Penyelesaian Hutang Pembiayaan Perumahan Sektor Awam
  6. Dokumen-dokumen sokongan berdasarkan senarai semak pinjaman

Punca-punca Permohonan Pinjaman Perumahan Ditolak

Kebiasaannya, permohonan pinjaman perumahan ditolak disebabkan tiga punca utama ini:

#1 Rekod Buruk Dalam Pembayaran Pinjaman

Perkara pertama yang anda harus tahu adalah, bank akan sentiasa merujuk kepada Pusat Sistem Maklumat Rujukan Credit (CCRIS) untuk mengetahui Nisbah Khidmat Hutang (DSR) bagi setiap pelanggan. 

Bagi individu yang mempunyai rekod pembayaran balik pinjaman yang tidak cantik, atau tidak berdisiplin untuk membayar balik pinjaman yang telah dibuat, bank akan mempunyai kesukaran dalam meluluskan pinjaman perumahan anda. Pinjaman-pinjaman lain yang di ambil kira adalah pinjaman kereta, kad kredit, pinjaman bercagar dan lain-lain.

Ini kerana, pihak bank tersebut ingin melindungi mereka juga. Ianya amat berisiko bagi pihak bank apabila ia memberi kelulusan kepada individu yang mempunyai rekod kewangan yang tidak baik. 

#2 Kadar Pinjaman Melampaui Kemampuan Peminjam

Pemohon pinjaman rumah juga harus mengetahui nisbah hutang kepada pendapatannya bagi memastikan permohonan dapat diluluskan dengan mudah. Pada kebiasaannya, nisbah hutang kepada pendapatan akan dikira berdasarkan jumlah hutang bulanan, termasuklah komitmen individu, pinjaman peribadi, kad kredit dan yang lain-lain akan dibahagikan dengan pendapatan bersih selepas menolak potongan cukai berkala, caruman KWSP dan juga Perkeso. 

Formula yang digunakan adalah:

Jumlah Hutang ÷ Pendapatan Bersih* = Nisbah Hutang

*Pendapatan Bersih = Pendapatan Kasar – PCB – KWSP – PERKESO

Nisbah yang disarankan untuk mendapatkan kelulusan bank adalah di antara 60 peratus dan 70 peratus. Individu dinasihatkan untuk meningkatkan pendapatan atau pun mengurangkan baki hutang yang lain sekiranya ingin membuat permohonan pinjaman baru. 

#3 Bankrap 

Apabila anda pernah diisytihar bankrap atau pun muflis, secara amnya anda tidak layak untuk memperoleh apa jenis pinjaman termasuk pinjaman perumahan daripada bank. Lazimnya, CCRIS hanya mempunyai rekod kemuflisan sekiranya anda telah diisytiharkan muflis oleh pihak bank. Agensi rekod kredit CTOS pula akan menyimpan rekod kemuflisan anda secara tetap sekiranya nama anda pernah diisytiharkan muflis oleh mana-mana bank, individu atau pertubuhan. CTOS berfungsi untuk menerbitkan senarai kemuflisan dalam sumber-sumber awam.

#4 Kegagalan Untuk Melampirkan Dokumen-dokumen Mustahak

Kebanyakan individu yang gagal mendapatkan kelulusan pinjaman rumah adalah kerana mereka gagal untuk melampirkan dokumen-dokumen penting yang diperlukan. Antara dokumen-dokumen yang penting adalah: 

  • Borang permohonan pinjaman yang telah diisi dengan maklumat yang benar dan tepat
  • Salinan kad pengenalan pemohon
  • Salinan Perjanjian Sewa Beli (Sales & Purchase Agreement/SPA) atau resit pesanan dan surat tawaran dari syarikat perumahan
  • Salinan Surat Ikatan Hak Individu
  • Laporan Penilaian Harta (untuk bangunan siap)
  • Salinan slip gaji untuk 3 bulan berturutan terkini
  • Salinan slip bayaran komisen untuk 6 bulan berturutan terkini sekiranya gaji berasaskan komisen
  • Salinan kenyataan caruman KWSP untuk 3 bulan berturutan terkini
  • Salinan Borang EA terkini
  • Salinan kenyataan akaun simpanan bank untuk 6 bulan berturutan terkini
  • Surat Pengesahan Tawaran Kerja dan Pembayaran Gaji

Kegagalan menyediakan dokumen-dokumen penting ini akan menjejaskan status permohonan pinjaman perumahan anda. 

#5 Pendapatan Yang Tidak Stabil

Pendapatan yang tidak stabil juga merupakan salah satu sebab utama mengapa permohonan pinjaman perumahan anda ditolak. Ianya mustahak bagi pemohon untuk mempunyai pekerjaan yang tetap untuk tempoh masa tiga ke enam bulan. Ini kerana pihak bank memerlukan slip gaji dari tiga hingga enam bulan yang terkini sebagai dokumen sokongan untuk permohonan pinjaman perumahan. 

Selain itu, kestabilan pekerjaan juga merupakan satu faktor yang penting untuk pihak bank mempertimbangkan kesinambungan dan tempoh pekerjaan dengan syarikat berkenaan. Perkara ini akan menunjukkan kestabilan pendapatan pemohon. 

Bagi ahli perniagaan pula, adalah penting untuk pemohon menunjukkan bahawa perniagaan anda mengaut keuntungan yang konsisten. 

#6 Skor Kredit Yang Tidak Cantik

Skor kredit adalah satu indikator untuk memastikan anda bijak menguruskan wang atau tidak adalah skor kredit. Skor kredit menganalisis kelakukan pembayaran balik individu berdasarkan CCRIS. Antara faktor untuk menilai CRIS adalah seperti berikut:

  • Rekod kredit dalam CCRIS
  • Corak pembayaran balik pinjaman dalam tempoh 12 bulan yang lalu
  • Bilangan kad kredit yang menunjukkan penggunaan dengan jumlah yang tinggi
  • Bilangan kad kredit yang digunakan sehingga melebihi jumlah had kredit
  • Bilangan kad kredit yang baru didaftar untuk mendapatkan pinjaman tinggi dalam tempoh yang singkat
  • Rekod pinjaman tidak bercagar atau pinjaman peribadi

Diharapkan agar artikel Qoala hari ini dapat banyak membantu anda. Jika anda ingin membuat pembaharuan road tax dan insurans kereta, klik di SINI.

Bagikan ke Teman:
Nadhirah Rashid
Nadhirah Sofea Rashid has a various writing background which includes current news, political, lifestyle, fashion and also business. Experienced in blog content, social media content, and advertising for the past 3 years. Loves getting into the thick of action. Also, a cat lady.
Dapatkan Insurans Kereta Murah Sekarang! 🚗